Вступ
"квартирного вiдповiдi" займає (i ще довго буде займати) росiйськi уми. Так сталося, що ми є свiдками перших крокiв, якi робить в нашiй країнi iпотека. Так в нашiй країнi поки називають будь-який кредит, призначений для купiвлi житла. І прогрес у наявностi - велика частина економiчно активного населення засвоїла, що саме iпотека може стати правильною вiдповiддю на квартирне питання. Але дуже важливо зрозумiти, що вiдповiдь це стосується далеко не кожного. У Єкатеринбурзi як мiнiмум пiвтора десятка банкiв надають кредити на покупку або будiвництво житла. У позичальника вже є можливiсть вибрати найбiльш пiдходящий для нього варiант. Але iдеальних схем все одно не iснує. Тому що вибiр кредитної програми - це завжди компромiс мiж мрiєю i реальнiстю.
Вивчаючи це питання, ми дiзнаємося: чи реально отримати кредит на придбання житла, якi дiї слiд для цього зробити i на якi параметри кредитної угоди необхiдно звертати увагу в першу чергу. А для начало треба розглянути пропозицiї всiх мiсцевих банкiв, у моєму випадку - у Єкатеринбурзi.
Інформацiйну базу дослiдження склали теоретичнi i методологiчнi положення, що мiстяться в наукових статтях з економiчної тематики, данi офiцiйної статистики, iнформацiйних i рейтингових агентств, реклами комерцiйних банкiв, а також ресурси глобальної мережi Інтернет.
Сьогоднi в Єкатеринбурзi iпотечнi кредити видають 12 банкiв. Скоро до них додадуться ще чотири. Можливо, це призведе до спрощення процедури оформлення кредиту i може бути зниження ставок. Поки доводиться вирiшувати: в який з банкiв звернутися за кредитом на купiвлю житла?
(при однiй i тiй же зарплатi). За цими показниками виграють СКБ - банк, Уралфiн - промбанк i банк "Губернський". Вони видають кредити (рублями) пiд 14% рiчних на термiн до 27 рокiв (якщо мова йде про покупку нового житла) або до 20 рокiв (якщо житло купується на вторинному ринку). Всi цi банки - партнери Свердловського Агентства iпотечного житлового кредитування (САІЖК). Саме партнерство з Агентством дозволяє їм пропонувати такi умови. Скоро кредити на умовах САІЖК почнуть видавати також: Уралприватбанк, банк ГРАН, Уралтрансбанк i московська фiлiя Транскредита та iншi. У рамках програми САІЖК, банки Єкатеринбурга видали бiльше тисяч кредитiв на пiв мiльярда рублiв. Де близько 80% кредитiв громадяни отримали для купiвлi квартир в Єкатеринбурзi, а 20% - для покупки житла в мiстах областi. Уральський банк Ощадбанку Росiї пропонує менш привабливi умови: рублевий кредит пiд 18% на термiн до 15 рокiв (молодим сiм'ям - на 20 рокiв). Тим не менше, в минулому роцi Ощадбанк видав у Свердловськiй областi бiльше житлових кредитiв, нiж усi банки, що працюють за схемою САІЖК. Спiвробiтники Ощадбанку пояснюють його популярнiсть великою кiлькiстю фiлiй i "звичкою" уральцiв (Ощадбанк видає житловi кредити в областi вже 15 рокiв, а САІЖК лише другий рiк). Проте городяни, що вибрали Сбербанк, вважають, що його житловими кредитами можна користуватися бiльш гнучко. А саме: "класичний" iпотечний кредит видається пiд заставу нерухомостi, придбаної на кошти кредиту. Тому банки, оформивши кредитний договiр, дають грошi не в момент укладання договору купiвлi-продажу, а тiльки пiсля оформлення угоди з житлом в Федеральної реєстрацiйної служби (ФРС), а це може тривати кiлька тижнiв. Тобто, купуючи житло за допомогою iпотеки, треба умовити продавця почекати з оплатою. На думку рiелторiв, чекати погоджується той, хто продає житло за цiну на 30-60 тис. руб. вище за ринок. Якщо ж брати кредит в Ощадбанку, то грошi можна отримати в день оформлення покупки (або через день), тодi продавцю чекати не доведеться. Бiльш того, угоду з житлом можна буде вмонтувати в ланцюжок обмiнiв. Секрет ощадбанкiвської кредиту в тому, що вiн не iпотечний. Забезпеченням по ньому може служити не заставу нерухомостi, а поручительство третiх осiб. Зрозумiло, що при такiй схемi, банку не обов'язково чекати закiнчення реєстрацiї угоди. До речi, ця особливiсть кредиту вiд Ощадбанку дозволяє користуватися ним при оплатi участi в пайовому будiвництвi. Але з iншого боку, при оформленнi кредиту в Ощадбанку потрiбен один або кiлька поручителiв з високою зарплатою, що, зрозумiло, знижує зручнiсть кредиту i процент. Крiм згаданих вище дев'яти банкiв, iпотечнi кредити в Єкатеринбурзi видають: банк "Пiвнiчна Скарбниця" (пiд 18-19% рiчних у гривнях або 12,5-14,5% в доларах, на строк до 10 рокiв), Урал Внутрiшньо торг банк (13 або 18% в грн. до 10 рокiв), Єкатеринбурзький фiлiя Промбуд банку (15% в грн., 13% у дол. до 10 рокiв), фiлiя Райффайзен банку (11-14% у дол. до 15 рокiв), фiлiя "Урал-Сiба " (15% в грн. 14% у дол. до 15 рокiв), фiлiя Внутрiшньо торг банку (15% в грн., 10,5-11,5% у дол. до 20 рокiв) i фiлiя Банку Москви (14% у дол. до 10 рокiв).
Практично всi банки погоджуються дати в кредит вiд 30 до 70% вартостi житла, що купується. Меткомбанк i Внешторгбанк дають до 75%, "Уралсиб" - до 80%, Ощадбанк у рядi випадкiв згоден дати в кредит 90% вартостi житла. Можна знайти й iншi вiдмiнностi умов рiзних банкiв. Наприклад, якщо брати iпотечний кредит у Урал Внутрiшньо торг банк на 10 рокiв пiд 13% рiчних, то крiм погашення суми кредиту i доведеться щомiсяця вносити 0,15% вiд суми договору.
Втiм, додатковi платежi є в будь-якому банку:
1. Оформлення кредиту. За свої послуги банки вимагають плату. Банки та партнери САІЖК, за оформлення паперiв беруть 4720 руб. у Внутрiшньо торг банк це коштує 5000 руб. У Промбудбанку - 5500 руб. Умови кредитування в Ощадбанку "Пiвнiчної Скарбницi" передбачають плату (1% вiд суми кредиту) за вiдкриття позичкового рахунку. У Урал Внутрiшньо торг банк крiм такого ж вiдсотка треба внести ще 1000 рублiв за оформлення документiв. А СКБ-Банк i банк "Губернський" беруть вiдповiдно за 345 i 250 руб. за попередню консультацiю.
2. Гocпошлiна за реєстрацiю угоди у ФРС 500 рублiв.
3. Оцiнка житла, що купується на кошти кредиту. Вартiсть послуг незалежного оцiнювача не має прямого вiдношення до банку. Але якiсь стандарти iснують. Наприклад, при оформленнi iпотеки через банки-партнери САІЖК оцiнка обiйдеться в 2600 крб. У Меткомбанке оцiнка житла пiд рублевий кредит коштує 1600 руб, а пiд валютний -. 3000 руб. Кредитуючись в Ощадбанку або "Урал-сибе", часто можна обiйтися без оцiнки. Якщо ж така знадобиться, то коштувати вона буде $ 100-200.
вiд ризикiв пошкодження. Цiна всiх страховок за перший рiк входить у 0,8-1,5% вiд вартостi кредиту, збiльшеної на 10%. Далi вiдсоток розраховується вiд розмiру непогашеної суми кредиту, теж збiльшеної на 10%.
кожної з цих паперiв обiйдеться вiд 100 до 500 рублiв (в залежностi вiд конкретного нотарiуса). Деякi банки, наприклад "Уралсиб "i Внутрiшньо торг банк, вимагають i нотарiального посвiдчення договору купiвлi-продажу житла Це коштує до 1% вiд цiни квартири При оформленнi iпотечного кредиту можна." нарватися "ще на кiлька платежiв. комiсiї за перерахування грошей, за оренду сейфової осередку i пр. У пiдсумку додатковi витрати на оформлення кредиту складуть одноразово 3-4% вiд розмiру кредиту, плюс 4-5% вiд вартостi квартири пiде на оплату послуг рiелтора. Рiелтор перевiряє юридичну чистоту квартири до того, як за неї внесений завдаток. Якщо цього не зробити, то можна цi грошi втратити.
При отриманнi житлового кредиту все зводиться до двох факторiв: рiвнем заробiтку i капiталу наявностi стартового. Другий пункт має важливе значення: адже коли у власностi є кiмната або квартира i хочеться покращити свої житловi умови, вiдрiзняється вiд того, коли є тiльки деякi накопичення, а житло доводиться знiмати, або коли взагалi немає нi власної нерухомостi, нi яких би то не було накопичень, на жаль, бажання так i залишиться бажанням. Стартовi умови визначають можливiсть i оптимальний варiант кредитування. Якi варiанти? Їх як мiнiмум три: iпотека, цiльової житловий кредит i простий "споживчий кредит на невiдкладнi потреби". При iпотечному кредитi квартира знаходитиметься в заставi у банку до кредиту повного погашення. Клiєнт буде власником квартири, що купується, але у випадку невиплати кредиту банк може продати її i повернути свої грошi. Гарантiєю повернення коштiв, таким чином, виступає сама квартира, i нiяких додаткових застав i поручительств не потрiбно. Якщо банк не оформляє в заставу квартиру, на купiвлю якої йдуть грошi, такий кредит уже не можна називати iпотечним. Подiбний кредит може бути названий нейтрально - "цiльовий кредит на купiвлю житла". Вiн наближається до iпотечного насамперед за термiнами - до 15 рокiв. Як гарантiю повернення коштiв виступають залученi поручителi. У разi невиплати кредиту банк буде вимагати сатисфакцiї саме у них. Максимальна сума цiльового житлового кредиту без застави обмежується 25 тис. доларiв. Тобто не є iпотечним i кредит на придбання житла, що будується, тому що до оформлення квартири у власнiсть немає предмета застави. Іпотечною такий кредит стане тiльки пiсля реєстрацiї права власностi i застави. Якщо для полiпшення житлових умов, потрiбно вiдносно небагато грошей (до 10 тис. Доларiв), то можна взяти у банку споживчий кредит "на невiдкладнi потреби". Крiм невеликої (щодо вартостi квартири) суми, вiдмiтною особливiстю таких позик є короткий термiн кредитування - до 5 рокiв.
житла i т. п.) є виправданими. Коли мова йде про доплату при полiпшеннi житлових умов i, вiдповiдно, порiвняно невеликi суми кредиту, самi банки рекомендують скористатися цiльовим житловим кредитом або кредитом "на невiдкладнi потреби" i не переплачувати за оформлення iпотеки. Скажiмо, цiльової житловий кредит, що не припускає застави квартири, що купується, можна взяти в Ощадбанку за наявностi двох поручителiв (якщо сума кредиту не перевищує певного порогу). З iншого боку, пошук поручителiв для багатьох позичальникiв стає нерозв'язною проблемою, для них виявляється простiше (хоч i дорожче) отримати грошi пiд заставу житла.
2. Вибрати кредитну програму.
Існують принциповi вiдмiнностi мiж кредитами на купiвлю житла на первинному i вторинному ринках. З одного боку, пропозицiй по кредитуванню угод на вторинному ринку бiльше. З iншого боку, за наявностi спiльної програми банку та забудовника угода на первинному ринку проходить бiльш гладко.
iпотечний кредит маркетингове дослiдження
банк може без пояснення причин вiдмовити у видачi кредиту, або сам процес оформлення кредитної заявки в рiзних банках сильно розрiзняється. В одному випадку можна зiткнутися з досить технологiчною процедурою: ввiчливим i зацiкавленим персоналом, в iншому - з бюрократичною тяганиною, нескiнченним списком необхiдних документiв, черствим кредитним iнспектором. Причому мова може йти навiть не про рiзних банках, а про офiси одного i того ж кредитної установи, що знаходяться в рiзних кiнцях мiста.
вiн реально може взяти в борг у банку? Розмiр житлового кредиту складає, як правило. 70-80% вiд вартостi квартири. Отже, позичальник як мiнiмум повинен володiти вiдсутньої сумою (або готiвкою, або залiковим житлом). Друге питання - рiвень доходiв. Чим бiльше рiвень сукупного доходу сiм'ї, тим швидше зростає крива можливої суми кредиту. Однi банки беруть до уваги тiльки дохiд подружжя, iншi розглядають дохiд iнших спiв вз’ятникiв (батькiв), вiдповiдно, i сума кредиту стає вище. Якщо є утриманцi (дитина), то рiвень щомiсячних витрат вище, сума можливого кредиту в цьому випадку зменшується. Те ж саме стосується випадку, коли на позичальнику "висить" який-небудь непогашений кредит (наприклад, на покупку автомобiля). Щомiсячний платiж за непогашеним кредитом вiднiмається iз суми пiдтверджених доходiв. Незважаючи на загальний пiдхiд, методи оцiнки кредитоспроможностi, а отже i можливої суми кредиту, вiд банку до банку будуть вiдрiзнятися.
Термiн кредитування також має принципове значення. Чим бiльше термiн, тим менше розмiр щомiсячних виплат i тим бiльшу суму можна отримати при цьому ж рiвнi заробiтної плати. Загальне правило таке: розмiр щомiсячного платежу по кредиту не повинен перевищувати 35-40% (буває - 50%) доходу сiм'ї. Існують банки, якi мають справу тiльки з доходами, пiдтвердженими офiцiйними довiдками, зокрема 2-ПДФО. Деякi банки беруть довiдки про доходи, пiдготовлену "у вiльнiй формi" (кредит, як правило, стає дорожче). Банки також практикують рiзний дохiд до оцiнки кредитоспроможностi найманих працiвникiв, з одного боку, та власникiв / спiввласникiв бiзнесу, приватних пiдприємцiв - з iншого. Багато чого може залежати вiд кредитної iсторiї позичальника, вiд наявної власностi (наприклад, марки автомобiля) i т. п. Безробiтним ж (тобто якщо ви отримуєте грошi, але при цьому нiде не значиться) кредитiв не видають. Важливою для позичальника може виявитися можливiсть отримати додаткову позику для оплати накладних витрат по iпотецi. Витрати цi досить високi - це оцiнка квартири незалежним оцiнювачем, комплексне страхування (титул, житло, життя, втрата працездатностi), комiсiя за видачу кредиту, розрахункове касове обслуговування. У цiлому витрати з оформлення iпотечного кредиту можуть досягати 5% вартостi квартири. Схвалена кредитна заявка дiйсна протягом двох-трьох мiсяцiв. І враховуючи нинiшнi проблеми з реєстрацiєю угод, такого термiну може не вистачити.
4. Вибрати квартиру за наявностi спiльної програми банку та будiвельної компанiї проблем з придбанням квартири на первинному ринку в затвердженому банком об'єктi (якщо отримано схвалення кредитної заявки) бути не повинно.
що передається в заставу, можуть виявитися настiльки жорсткими, що ви не зможете знайти пiдходящий об'єкт в заданiй цiнової нiшi. Або термiн, протягом якого дiє схвалення кредитного комiтету банку, виявиться недостатнiм для пошуку задовольняє вас квартири, Важливе значення мають i можливi варiанти передачi грошей продавцевi квартири. На вторинному ринку волiють оплату готiвкою за допомогою сейфової осередки, i не кожен продавець погодиться на безготiвковий переказ грошей банком (причому вже пiсля того, як квартира буде переписана на iм'я покупця). Бiльш того, угода опиняється пiд загрозою зриву саме того з-за, що продавець не хоче чекати, поки пройде реєстрацiя, i вiн отримає грошi (а вiн у цей час буде i без квартири, i без грошей). Банки працюють над вирiшенням цiєї проблеми. Багато практикують передачу грошей за допомогою сейфової осередки. Іншi переводять грошi на рахунок продавця в день пiдписання договору купiвлi-продажу, але блокують доступ до рахунку до моменту реєстрацiї угоди.
І ще одна проблема - сума операцiї, яка вказується в договорi купiвлi-продажу. У разi iпотечної угоди повинна бути вказана реальна вартiсть квартири, але продавцi бояться "свiтити" - отримання такої кiлькостi грошей. У бiльшостi випадкiв це психологiчна проблема, яка не має економiчних аргументiв. Вiдповiдно до Податкового Кодексу РФ, продавець зобов'язаний буде сплатити податок з отриманих доходiв, тiльки якщо квартира перебувала у власностi менш трьох рокiв. Але продавець може i не пiддатися впливу рацiональних аргументiв.
Тепер настав час оцiнки квартири рекомендованим банком фахiвцем або компанiєю (вартiсть цiєї послуги варiюється досить широко - вiд 50 до 150 доларiв), причому внутрiшнiй регламент банку часом створює казуснi ситуацiї: коли потрiбно оцiнити квартиру, що будується, яку компанiя - забудовник продає за цiлком конкретну цiну.
На вторинному ринку може чекати черговий пiдступ. Припустимо, оцiнювач оцiнив квартиру нижче цiни, виставленої продавцем. А за умовами банку сума кредиту не повинна перевищувати 70-80% оцiнної вартостi квартири (саме оцiночної). Доведеться або покривати рiзницю, або шукати iншi варiанти. Пiсля оцiнки потрiбно буде оформити пакет страхування - життя i працездатностi позичальника, титулу власностi, а також самої квартири вiд збитку та руйнацiї. Як правило, страховий пакет обходиться в 0,8-1,5% вiд невиплаченого залишку по щорiчно кредиту. І iншi платежi: комiсiя агентства нерухомостi (якщо користуєтеся його послугами), реєстрацiя договорiв, нотарiат, оренда комiрки, банкiвськi комiсiї тощо
6. Виплачувати кредит.
Умови виплати вже виданого кредиту також можуть рiзнитися. В одному випадку, доведеться їздити в строго певний день у певний банкiвський офiс. В iншому випадку достатньо буде вчасно поповнювати рахунок у будь-якому вiддiленнi банку-кредитора або за допомогою спецiального банкомату, а списання коштiв буде вiдбуватися автоматично.
(наприклад, шiсть мiсяцiв, це коли в першi мiсяцi процентнi виплати по кредиту максимальнi). Деякi банки замiнюють мораторiй штрафом за дострокове погашення. Пiсля закiнчення термiну мораторiю може вступати в силу обмеження по мiнiмальнiй сумi дострокового повернення (наприклад, не менше 10000 руб.). Є банки, якi не мають жодних обмежень.
На що слiд звертати увагу при порiвняннi пропозицiй банкiв: Мiнiмальний початковий внесок за квартиру. Чим вище планка, тим бiльше грошей потрiбно накопичувати перед зверненням в банк за кредитом. За надто привабливим рiвнем початкового внеску може ховатися банку пiдвищений ризик. А за ризик доведеться розплачуватися, наприклад, через високий рiвень процентної ставки, Процентна ставка. Чим менше ставка, тим менша плата за користування кредитом. Ступiнь бiлизни доходiв. Якщо ви отримуєте частина зарплати "в конвертi", то потрiбно розглядати пропозицiї банкiв, що декларують готовнiсть роботи з "сiрими" доходами, доведеться платити за кредит бiльше тих, хто отримує всю заробiтну плату офiцiйно. Максимально можливий термiн кредиту. Чим бiльше термiн, тим менше щомiсячнi платежi, тим бiльше може бути сума кредиту. Наявнiсть "спецiальних", в т. ч. "Молодiжних" програм. Тут банки пропонують додатковi привiлеї. Мiнiмальна сума кредиту. Банки обмежують мiнiмальну суму кредиту, тому що хочуть бiльше заробити. Наявнiсть комiсiї. У деяких випадках банк бере грошi за оцiнку вас як потенцiйного позичальника, але схвалення заявки не гарантує. Наявнiсть комiсiї за видачу кредиту (введення позичкового рахунку). Тут банк намагається заробити не тiльки на вiдсотках, а й одноразово, пропонуючи оплатити сам факт видачi кредиту. Інодi низька процентна ставка нiвелюється високою комiсiєю за обслуговування кредиту. Наявнiсть (вiдсутнiсть) поручителiв. На додаток до застави квартири, що купується банк може зажадати i поручительство фiзичних або юридичних осiб. Це пропозицiю менш вигiдно, але iнодi наявнiсть поручителiв позитивно позначається на cтaвцi кредиту або сумi. Вимоги по страхуванню та оцiнки. Деякi банки нав'язують угоди лише з схваленими ними компанiями. Може бути, тарифи схвалених компанiй включають i iнтерес банку. Інодi рiвень тарифiв схваленої банком страхової компанiї може приємно порадувати. Це стосується i оцiнювачiв. Чи можна включити платежi за оформлення операцiї в суму кредиту, якщо є грошей тiльки на початковий внесок, а на пакет страхування та оцiнку квартири - нi. Чи зможе банк позичити грошi i на цi виплати? Деякi банки мають на цей рахунок спецiальнi пропозицiї. Перелiк документiв при подачi заявки на кредит. Чим довше перелiк вимог, що пред'являються до квартири, тим вище ймовiрнiсть того, що ви нiколи не надасте всi необхiднi папери, не знайдете терплячого продавця i квартиру взагалi не купите. Умови передачi грошей продавцевi квартири. Враховуючи реалiї вторинного ринку нерухомостi, можливо, доведеться передавати грошi продавцевi квартири готiвкою через банкiвську комiрку. Чи готовий банк пiти на це? Скiльки це буде коштувати? Умови дострокового повернення кредиту. Якщо з'явиться можливiсть повертати кредит швидше i, вiдповiдно, зменшити на вiдсотках, деякi банки це не заохочують. Ануїтетнi та диференцiйованi платежi. Ануїтетнi платежi це коли кожен мiсяць повертається однакова сума банку, яка включає в себе частину боргу i вiдсотки. У диференцiйованих платежах борг розподiляється рiвномiрно по всьому перiоду виплат i в мiру його погашення скорочується розмiр вiдсоткiв, що нараховуються. У тривалiй перспективi диференцiйованi платежi вигiднiше, т. к. борг спадає швидше, а загальна сума виплачуваних вiдсоткiв стає менше. Якi витрати супроводжують iпотечну угоду: плата за розгляд заявки на кредит, комiсiя за оформлення кредиту, обслуговування позикового рахунку, витрати на оплату послуг оцiнювача з оцiнки ринкової вартостi закладається нерухомiсть, нотарiальне посвiдчення договору купiвлi-продажу нерухомостi на позиковi кошти, державна реєстрацiя угоди Федерцiйної реєстрацiйної служби, послуги агентства нерухомостi, пакет страхування (життя i працездатностi позичальника, нерухомостi, титулу власностi) видача готiвки з банкiвського рахунку, оренда сейфової осередку при розрахунках з продавцем квартири готiвкою.
Лiтература
1. "Маркетинг" А. Ф. Баришев пiдр. 3-тє вид. М:. Видавничий центр "Академiя" 2005 р.
"Маркетинг" повч. посiб. Для вузiв Л. А. Ібрагiмов М:. ЮНИТИ - ДАНА, 2008 р.
3. "Маркетингове дослiдження" повч. посiб. Н. Г. Каменєва, В. А. Поляков М:. Вузiвський пiдручник, 2008 р.
4. "Маркетинг" повч. посiб. Пiд ред. докт. економ. наук, проф. Н. А. Нагапетьянца М:. Вузiвський пiдручник, 2008 р.
5. Публiкацiя журналiв "Комерсант" 2006р. "РЦБ" 2007р. "Питання економiки" 2-ге вид. Лютий 2008
|
