Министерство сельского хозяйства РФ
Государственный университет по землеустройству
Кафедра землепользования и кадастров
Практическая работа
«Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий»
Содержание
Введение
1. Определение интегральных значение показателей объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению
1) Определение балла бонитета почв земельного участка сельскохозяйственных угодий АОЗТ «Лесное»
3) Определение внехозяйственной нормативной грузоёмкости на 1 га сельскохозяйственных угодий
2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ
3) Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий
Введение
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъектах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.
- плодородие сельскохозяйственных угодий;
- местоположение (удалённость) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;
- определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.
1. Для оценки плодородия:
- почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склонов, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);
- рентный доход, обусловленный плодородием почв;
2. Для оценки технологических свойств земельных участков:
- площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;
3. Для оценки местоположения:
- расстояние оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учётом качества дорог, объёмов и классов грузов;
- рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.
Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов РФ и в субъектах РФ.
базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчётный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъектам РФ.
первоначально по земельно-оценочным районам), установленных на 1 этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам.
Земельно-оценочный район – часть округа в составе административной области, края, республики с типичными характеристиками, влияющими на специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства.
Первичными объектами государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья:
- ассоциаций крестьянских хозяйств;
- колхозов;
- сельскохозяйственных кооперативов;
- акционерных обществ;
- государственных и муниципальных предприятий;
- сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений и т. д.
Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.
Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.
1.
Определение интегральных значение показателей объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению
- по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);
- по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;
- по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоёмкость на 1 га сельскохозяйственных угодий.
в баллах бонитета.
Интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки – величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учётом влияния энергоёмкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке сельскохозяйственной продукции.
Интегральный показатель местоположения объекта государственной кадастровой оценки – величина эквивалентного расстояния в километрах до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учётом объёмов и классов грузов и качества дорог.
1). Определение балла бонитета почв земельного участка сельскохозяйственных угодий АОЗТ «Лесное»
Бонитировка почв представляет собой сравнительную (бальную) оценку почв их плодородия при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур.
наличие азота, фосфора, калия, кислотность) и определяются количественные характеристики такого влияния (таблица 2).
Бонитировка проводится по основным устойчивым во времени свойствам почв, коррелирующих со средней многолетней урожайностью культур на этих почвах. Сопоставимость агроклиматических условий и интенсивности земледелия достигается путём природно-сельскохозяйственного зонирования территории с выделением сравнительно однородных по указанным признакам – земельно-оценочных районов.
При бонитировке почв выбирают главные свойства (бонитировочные признаки), которые существенно влияют на урожайность культур. В различных зонах эти признаки могут быть разными, в зависимости от того, как они проявляются в конкретных условиях (таблица 1,2).
Таблица 1
Список почвенных групп для АОЗТ «Лесное»
|
Наименование почвенных групп |
|
| 1 |
тёмно серые лесные среднесуглинистые |
81 |
| 2 |
серые лесные легкосуглинистые слабосмытые |
103 |
| 3 |
|
97 |
| 4 |
дерново-слабоподзолистые тяжелосуглинистые |
95 |
| 5 |
|
44 |
| 6 |
|
45 |
| 7 |
дерново-сильноподзолистые супесчаные слабокаменистые |
47 |
| 8 |
дерново-сильноподзолистые супесчаные слабощебенистые |
48 |
| 9 |
дерново-сильноподзолистые легкосуглинистые среднесмытые |
72 |
| 10 |
светло-серые лесные тяжелосуглинистые глееватые |
73 |
Вывод: Из таблицы видно, что в АОЗТ «Лесное» преобладают дерново-подзолистые и лесные почвы.
Бонитировка почв по их естественным свойствам
|
Содержание гумуса
|
|
|
|
|
Балл бонитет |
| % |
Балл |
см |
Балл |
|
Балл |
% |
Балл |
мг/экв на 100 г |
Балл |
| 81 |
4. 2 |
100 |
49. 0 |
100 |
239. 0 |
100 |
44. 4 |
100 |
27. 4 |
100 |
100 |
| 103 |
3. 0 |
71. 4 |
42. 8 |
87. 3 |
216. 0 |
90. 4 |
38. 2 |
86. 0 |
20. 6 |
75. 2 |
81. 7 |
| 97 |
2. 5 |
59. 5 |
37. 2 |
75. 9 |
92. 0 |
38. 5 |
28. 3 |
63. 7 |
13. 6 |
49. 6 |
56. 0 |
| 95 |
2. 0 |
47. 6 |
31. 0 |
63. 3 |
74. 0 |
30. 9 |
28. 0 |
63. 1 |
13. 2 |
48. 2 |
49. 0 |
| 44 |
1. 9 |
45. 2 |
24. 3 |
49. 6 |
64. 6 |
27. 0 |
26. 4 |
59. 5 |
9. 3 |
33. 9 |
41. 4 |
| 45 |
1. 6 |
38. 1 |
23. 8 |
48. 6 |
49. 5 |
20. 7 |
22. 6 |
50. 9 |
7. 4 |
27. 0 |
35. 0 |
| 47 |
1. 5 |
35. 7 |
22. 6 |
46. 1 |
47. 0 |
19. 7 |
18. 9 |
42. 6 |
7. 2 |
26. 3 |
32. 5 |
| 48 |
1. 3 |
30. 9 |
22. 4 |
46. 3 |
37. 0 |
15. 5 |
18. 8 |
42. 3 |
5. 6 |
20. 4 |
28. 6 |
| 72 |
1. 3 |
30. 9 |
22. 3 |
45. 5 |
33. 3 |
13. 9 |
18. 7 |
42. 1 |
5. 6 |
20. 4 |
27. 9 |
| 73 |
1. 1 |
26. 2 |
21. 6 |
44. 1 |
26. 2 |
10. 9 |
18. 4 |
41. 4 |
5. 6 |
20. 4 |
25. 4 |
Вывод: Эта таблица определяет балл бонитет для каждой группы почв, исходя из различных естественных показателей.
почвенных групп входит в них, и какие баллы бонитеты соответственно на этих участках (таблица 3).
Таблица 3
Определение балла естественного плодородия рабочих участков
| № п. п. |
№ раб. уч. |
Площадь
Раб. уч., га
|
Число почв.
групп
|
Название и площадь почвенных групп, га |
Балл бонитета раб. уч. |
| 81 |
103 |
97 |
95 |
44 |
45 |
47 |
48 |
72 |
73 |
| Пашня |
| 1 |
14 |
9,6 |
1 |
9,6 |
27,9 |
| 2 |
40 |
2,1 |
1 |
2,1 |
32,5 |
| 3 |
42 |
12,2 |
1 |
12,2 |
32,5 |
| 4 |
44 |
17,0 |
1 |
17,0 |
32,5 |
| 5 |
45 |
3,6 |
1 |
3,6 |
32,5 |
| Итого по АОЗТ |
45,5 |
35,9 |
9,6 |
| % |
100 |
78,9 |
21,1 |
Вывод: Около 79% выбранных рабочих участков расположены на 47 группе почв, а остальные (рабочий участок №14) расположены на 72 почвенной группе.
2). Определение интегрального показателя технологических свойств объекта оценки
К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий относятся: энергоёмкость почв, контурность полей (рабочих участков) – размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удалённость полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря (для горных и предгорных зон). Внутрихозяйственная удалённость полей, фермерских участков учитывается при значительных различиях показателя удалённости.
На основе шкал оценки отдельных технологических свойств вычисляется обобщённый показатель – индекс технологических свойств государственной кадастровой оценки по отношению к эталонным. За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоёмкости – 100; оценка рельефа и каменистости – 1,0.
Оценка энергоёмкости почв.
Удельное сопротивление почв при обработке учитывается через балл энергоёмкости почв. Энергоёмкость почв характеризуется их физическим состоянием – плотностью, связностью. Для её оценки используются показатели удельного сопротивления плуга по данным зональных нормативно-исследовательских станций. Энергоёмкость почв оценивается в баллах. За 100 баллов принимается удельное сопротивление почв плугу 0,5 кгс/см2
. Баллы энергоёмкости почв обратно пропорциональны производительности машинно-тракторных агрегатов и прямо пропорциональны расходу топлива. Балл энергоёмкости определяется по формуле (1):
Бэ = 49,2 * 4,12с
(1)
Удельное сопротивление плуга определяется по данным зональных нормативно-исследовательских станций.
Расчет энергоёмкоёмкости почв ведётся в таблице 4.
Оценка энергоёмкости АОЗТ «Лесное»
| № |
Номер рабочего участка |
Площадь рабочего участка |
|
С |
Балл энергоёмкости Бэп |
|
Серые лесные |
| песчаные, супесчаные |
легкосуглинистые |
среднесуглинистые |
тяжелосуглинистые |
глинистые |
|
легкосуглинистые |
|
тяжелосуглинистые |
глинистые |
| 0,4 |
0,46 |
0,49 |
0,59 |
0,61 |
0,42 |
0,45 |
0,5 |
0,61 |
0,61 |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
| 1 |
14 |
9,6 |
9,6 |
0,59 |
113,4 |
| 2 |
40 |
2,1 |
2,1 |
0,4 |
86,7 |
| 3 |
42 |
12,2 |
12,2 |
0,4 |
86,7 |
| 4 |
44 |
17,0 |
17,0 |
0,4 |
86,7 |
| 5 |
45 |
3,6 |
3,6 |
0,4 |
86,7 |
Вывод: Большинство выбранных участков находятся на песчаных (супесчаных) дерново-подзолистых почвах, лишь 14 участок расположен на тяжелосуглинистых дерново-подзолистых почвах. Самый большой балл энергоёмкости у 14 рабочего участка, что говорит о большом удельном сопротивлении почвы на нём.
Оценка каменистости почв.
Каменистость пашни влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Каменистость характеризуется количеством камней (м33 земель устанавливается по материалам почвенных и других специальных исследований. Коэффициент оценки каменистости Кк участков определяется по формуле (2):
Кк = 1,0 + 0,002*Vк + 0,00004*Vк2
(2)
где Vк – 25-см слой почвы.
Расчет ведётся в таблице 5.
Таблица 5
Оценка каменистости земель
| № п. п. |
№ рабочего участка |
Площадь рабочего участка,га |
Площадь, количество камней в слое 25 см, м3
/га |
Коэффициент каменистости Кк |
| Менее 1 |
1-10 |
10-25 |
25-50 |
более 50 |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
| Пашня |
| 1 |
14 |
9,6 |
9,6 |
1 |
| 2 |
40 |
2,1 |
2,1 |
1,04 |
| 3 |
42 |
12,2 |
12,2 |
1,04 |
| 4 |
44 |
17,0 |
17,0 |
1,04 |
| 5 |
45 |
3,6 |
3,6 |
1,04 |
Вывод: 4 участка из 5 имеют площади с каменистостью 1-10 м3
/га, а рабочий участок №4 имеет каменистость почвы менее 1. Это означает, что коэффициент оценки и производительность агрегатов ниже (у 4 участка), чем у остальных рабочих участков.
Для простоты расчётов можно использовать шкалу оценки каменистости почв (таблица 6):
Таблица 6
Шкала оценки каменистости почв
| 3
/га |
Оценка каменистости, средний коэффициент |
| Менее 1 |
1,00 |
| 1-10 |
1,04 |
| 10-25 |
1,10 |
| 25-50 |
1,15 |
| Более 50 |
1,21 |
Оценка рельефа.
Рельеф также влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Для оценки участка пашни или сенокоса при сложном рельефе необходимо его (данный участок) разделить на участки по классам угла склона в интервалах: менее 1º, 1-3º, 3-5º, 5-7º, 7-9º. Границы участков определяются по расстоянию между смежными горизонталями в зависимости от масштаба плана. Выделение участков по классам угла склона зависит от направления обработки данного участка.
Кр = 1,0 + 0,004*Г + 0,003*Г2
Расчёт производится в таблице 7.
Таблица 7
Оценка рельефа
| № п. п. |
№ рабочего участка |
|
Площадь, угол склона в градусах |
Коэффициент рельефа Кр |
| º |
1º-3º |
3º-5º |
5º-7º |
7º-9º |
| К=1 |
К=1,02 |
К=1,05 |
К=1,09 |
К=1,22 |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
| Пашня |
| 1 |
14 |
9,6 |
9,6 |
1,00 |
| 2 |
40 |
2,1 |
2,1 |
1,00 |
| 3 |
42 |
12,2 |
12,2 |
1,00 |
| 4 |
44 |
17,0 |
17,0 |
1,00 |
| 5 |
45 |
3,6 |
3,6 |
1,00 |
Вывод: Все участки расположены на поверхности, угол склона которой менее 1 градуса, что означает, что все рабочие участки расположены на равнине. Следовательно коэффициент рельефа на всех участках одинаков и равен 1,0.
Оценка контурности полей, участков угодий.
Контурность участков угодий оценивается в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок), которые прямо пропорциональны ширине участка, количеству и ширине препятствий для механизированной обработки, выпуклостям и вогнутостям границ и обратно пропорциональны площади участка. Поэтому балл контурности участка (Бк, балл) зависит от суммарной (условной) ширины участка и препятствий, выпуклостей, вогнутостей границ по направлению обработки в расчёте на 1 га обрабатываемой площади (Ш, м/га). За 100 баллов принята условная ширина 1 га в 5 м, что соответствует длине гона (Дг, м) 2000 м. Балл оценки контурности полей и участков угодий определяется по формуле (4):
Бк = 102,5 * 0,9945ш
Этот балл рассчитывается как для обработки вдоль, так и для обработки поперёк поля.
Контурность участков оценивается для условий их обработки в продольном и поперечном направлении. По данным этих оценок определяется средневзвешенный балл контурности, исходя из соотношения обработки вдоль и поперёк два к одному.
Некоторые участки угодий по условиям рельефа, противоэрозионной обработки, узкой вытянутости обрабатываются всегда или в подавляющем большинстве случаев только в одном направлении. Контурность таких участков оценивается только по направлению их обработки.
Расчётный балл рассчитывается по формуле (5):
Бк = (2Бк(вд) + Бк(п))/3 (5)
Результаты расчётов приведены в таблице 8.
Таблица 8
| № п. п. |
№ рабочего участка, га |
Площадь рабочего участка |
Условная ширина участка при обработке вдоль, м |
Балл контурности при обработке вдоль Бк (вд) |
Условная ширина участка при обработке поперёк, м |
Балл контурности при обработке Бк (п) |
Расчётный балл Бк |
Ширина участка вдоль, м |
Ширина участка поперёк, м |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
| Пашня |
| 1 |
14 |
9,6 |
41,67 |
81,45 |
20,83 |
91,38 |
111,91 |
400 |
200 |
| 2 |
40 |
2,1 |
|
43,09 |
52,38 |
76,78 |
68,68 |
330 |
110 |
| 3 |
42 |
12,2 |
39,34 |
82,51 |
25,41 |
89,1 |
112,21 |
480 |
310 |
| 4 |
44 |
17,0 |
26,47 |
88,58 |
18,82 |
92,39 |
|
450 |
320 |
| 5 |
45 |
3,6 |
66,67 |
70,96 |
38,89 |
82,71 |
98,53 |
240 |
140 |
Вывод: Самый высокий балл контурности поля по результатам расчётов у 44 участка, что говорит о благоприятности выполнения полевых механизированных работ, следовательно, у этого рабочего участка наиболее благоприятная условная ширина.
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий земельных участков (Муниципальных образований, административного района, земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов кадастровой оценки (рабочих участков, земельных участков, муниципальных образований, административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади (в балл гектарах).
Для расчёта таблицы 9, нужны данные предыдущих таблиц. Формула расчёта интегрального показателя технологических свойств Итi (6):
Итi = (Дээ*Бэ + (Дэт-Дээ)*100*Крi*Ккi)/(Дэт*Бкi) * (1+Краст.*Рi) (6)
где:
Итi - интегральный показатель технологических свойств;
Дээ - доля затрат, зависящих от энергоёмкости;
Бэ – балл энергоёмкости;
Дэт - доля затрат, зависящих от технологических свойств;
Крi – коэффициент рельефа;
Ккi - коэффициент каменистости;
Бкi – балл контурности;
Рi - расстояние полей до хозяйственного центра.
Индекс технологических свойств (Ито) рассчитывается по формуле (7):
Ито = Итi*Si*Бi (7)
где:
Итi - интегральный показатель технологических свойств;
Si – площадь рабочего участка;
Бi – балл бонитета рабочего участка.
Расчёты ведётся в таблице 9.
Урожайность по административному району – 26;
Доля затрат, зависящих от энергоёмкости – 0,15 (Дээ);
Доля затрат, зависящих от продуктивности – 0,33 (Дзу).
Таблица 9
Определение интегрального показателя технологических свойств объекта кадастровой оценки
| № рабочего участка |
Балл энергоёмкости, Бэ |
Коэффициент каменистости, Ккi |
Коэффициент рельефа, Крi |
Балл контурности, Бкi |
Расстояние полей до хозяйственного центра, Рi |
Интегральный показатель технологических свойств, Итi |
Индекс технологических свойств, Ито |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
| Пашня |
| 14 |
113,4 |
1 |
1,00 |
91,38 |
1,5 |
1,25 |
334,8 |
| 40 |
86,7 |
1,04 |
1,00 |
76,78 |
0,5 |
1,14 |
77,8 |
| 42 |
86,7 |
1,04 |
1,00 |
89,1 |
0,5 |
0,98 |
388,4 |
| 44 |
86,7 |
1,04 |
1,00 |
92,39 |
0,8 |
0,94 |
521,8 |
| 45 |
86,7 |
1,04 |
1,00 |
82,71 |
1,1 |
1,1 |
124,7 |
Вывод: Самым высоким индексом технологических свойств является показатель 44 рабочего участка, он равен 521,8.
3). Определение внехозяйственной нормативной грузоёмкости на 1 га сельскохозяйственных угодий
Нормативная грузоёмкость сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретённых материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.
Нормативная грузоёмкость (Гi) рассчитывается путём дифференциации нормативной грузоёмкости 1га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (Го) пропорционально соотношению балла бонитета i-ого объекта государственной кадастровой оценки (Бi) к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (Бо) – формула (8):
Гi = (Го* Бi) / Бо (8)
где:
Бо = 45;
Го = 0,7.
Расчёты ведётся в таблице 10.
Таблица 10
| № п. п. |
№ рабочего участка |
Балл бонитетаБi |
Нормативная грузоёмкость Гi |
| 1 |
14 |
27,9 |
0,43 |
| 2 |
40 |
32,5 |
0,51 |
| 3 |
42 |
32,5 |
0,51 |
| 4 |
44 |
32,5 |
0,51 |
| 5 |
45 |
32,5 |
0,51 |
2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
В Российской Федерации в течение 1971-1989 гг. выполнены 4 тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 г. проведена внутрихозяйственная оценка угодий. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты при производстве растениеводческой продукции.
1). Подготовительные работы
Расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий предусматривается, для контроля вычислений, проводить двумя путями:
| Расчёт базовых показателей первого этапа оценки (уровень субъекта РФ) |
| Расчёт базовых показателей второго этапа оценки (Уровень объекта оценки) |
|
Расчёт кадастровой стоимости (Рентным методом) |
усадеб хозяйства.
Кроме картографического материала выдан индивидуальный вариант по земельно-оценочному району №18:
1. Базовая оценочная продуктивность 1 га с. х. угодий, руб (Во) = 1795;
2. Базовая оценочная продуктивность 1 га с. х. угодий ц. к. ед. = 16,0;
3. Базовые оценочные затраты на 1 га с. х. угодий, руб. (Зо) = 1124;
6. Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км(Эро)= 32;
7. Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га с. х. угодий (т, То) = 0,7;
9. Транспортные затраты, руб/га (Тз) = Эро*Го*Т = 64,96;
10. Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий (Дзу) = 0,33;
11. Доля затрат, зависящих от технологических свойств (Дзт) = 0,36;
12. Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр) = Тз/Зо = 0,058;
13. Доля постоянных затрат (Дпос) = 1 – (Дзу+Дзт+Дтр) = 0,252;
14. Балл бонитета 1 га с. -х. угодий (Бi) = 39;
15. Индекс технологических свойств земельного участка (Итi) = 1,01;
16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эрi) = 36,1;
17. Нормативная грузоёмкость 1 га с. -х. угодий (Гi) = Бi/Бо * То = 0,607.
На этом этапе подготовка исходной информации для кадастровой оценки заканчивается и начинается расчёт показателей кадастровой оценки угодий.
По первому варианту расчёты проводятся в таблицах 13 и 14. По второму варианту – в таблицах 15 и 16.
2). Определение интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам земель и местоположению
Интегральными показателями являются:
- по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);
- по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;
- по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоёмкость на 1 га сельскохозяйственных угодий.
1. Определение балла бонитета почв и индекса технологических свойств по объектам оценки.
в таблице 11.
Таблица 11
Расчёт средневзвешенных показателей балла бонитета и индекса технологических свойств по объектам оценки
| Наименование объекта оценки |
Номер почвенной разновидности |
Площадь почвенной разновидности Sij |
Балл почвенной разновидностиБji |
Бij*Sij |
Балл бонитета объекта оценки |
Индекс технологических свойств Итij |
Итij*Sij |
Индекс технологических свойств объекта оценки Итi |
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
| АОЗТ «Лесное» |
114 |
9,6 |
47 |
451,2 |
1,04 |
10,0 |
| 780 |
2,1 |
36 |
75,6 |
1,00 |
2,1 |
| 780 |
12,2 |
36 |
439,2 |
1,00 |
12,2 |
| 780 |
17,0 |
36 |
612,0 |
1,00 |
17,0 |
|
40,9 |
1578,0 |
39 |
41,3 |
1,01 |
Номер почвенной разновидности, балл почвенной разновидности и индекс технологических свойств берутся из приложения 1. Балл бонитета объекта оценки рассчитывается делением произведения Бij*Sij на общую площадь почвенной разновидности. Индекс технологических свойств объекта оценки рассчитывается делением произведения Итij*Sij на общую площадь почвенной разновидности.
2. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоёмкости по объекту оценки
объёмов и классов и качества дорог.
Объёмы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам:
- зерно, картофель, овощи – 1,0 (1 класс груза – принимается за эквивалент);
- молоко, скот в живом весе – 1,25 (2 класс);
- шерсть – 1,67 (3 класс).
- первая группа (эквивалент) – 1,0;
- вторая группа – 1,5;
Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина с учётом объёмов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле (9):
Эрi – средневзвешенная эквивалентная удалённость объекта оценки, км;
Гj– объём реализованной продукции в общем объёме товарной продукции субъекта РВ, в долях единицы;
Кj – коэффициент перерасчёта в эквивалентные грузы первого класса;
Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки вида продукции по 1, 2, 3 группам дорог, км;
Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2 и 3 групп дорог в эквивалентные.
Расчёт эквивалентных расстояний внехозяйственных перевозок и нормативной грузоёмкости
| Наименование объекта оценки |
Вид продукции |
|
Количество перевозимого груза в долях единицы ГiI, ГiII, ГiIII |
перевозки
по дорогам
Рi 1, км
|
Расстояние перевозки по дорогам II класса РiII, км |
|
Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок Эрi |
|
| 1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
| АОЗТ «Лесное» |
Зерно |
1 |
0,30 |
21 |
4 |
1 |
25,1 |
| Картофель |
1 |
0,40 |
18 |
4 |
1 |
0,5 |
| Сах. свекла |
1 |
0,10 |
18 |
4 |
1 |
0,5 |
| Скот |
1,25 |
0,10 |
23 |
4 |
1 |
4,0 |
| Молоко |
1,25 |
0,10 |
21 |
4 |
1 |
6,0 |
| Итого (Эрi) |
36,1 |
0,607 |
Вывод: Конечным итогом расчёта таблицы является определение эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок, которое равно 36,1 км, от которого зависит местоположение объекта оценки. Также определялась нормативная грузоёмкость 1 га угодий – 0,607.
3). Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий
Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородие почв, технологическим свойствам и местоположению, а также определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.
Выполним первый вариант расчётов – затратным способом.
1. Продуктивность сельскохозяйственных угодий: объекта оценки - формула (10):
Вi = (Во/Бо)*Бi, где (10)
Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий (1795 руб/га);
Бо и Бi – балл бонитета групп почв = 45 и 39 соответственно.
Зni = Зо*Дзу*(Бi/Бо), где (11)
Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий = 1124 руб/га;
Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью = 0,33.
Зni = 321,5 руб/га
3. Затраты, обусловленные технологическими свойствами земель – формула (12):
Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Ито),где (12)
Итi и Ито – индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий = 1,01 и 1,04 соответственно;
Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами = 0,36;
Зтci = 393 руб/га
4. Затраты на внехозяйственные перевозки – формула (13):
Зтpi = Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро), где (13)
Эрi и Эро – средневзвешенное эквивалентное расстояние по объекту и субъекту оценки = 36,1 и 32 соответственно.
Дтр – доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств = 0,058.
Зтpi = 64,0 руб/га
5. Постоянные затраты – формула (14):
Зпос = Зо*Дпос (14)
Зпос = 283,2 руб/га
6. Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки записывается в таблицу 13 – формула (15):
Зi = Зni + Зтсi + Зтрi + Зпос (15)
Зi= 1061,7 руб/га
Окончательный расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 14.
7. Цена производства валовой продукции Цвi- формула (16):
Но – нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам = 1,07.
Цвi = 1136,0 руб/га
Дрi = Bi – Цвi (17)
9. Расчётный рентный доход – формула (18):
ДРр = Дрi + АР, где (18)
АР – абсолютный рентный доход = 12 руб/га
10. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий – формула (19):
КС = 14256,0 руб/га
11. Все полученные расчёты заносятся в таблицы 13 и 14. После этого приступают к вычислению 2 варианта расчёта этой величины, с целью исключения грубых ошибок.
Таблица 13
| Наименование объекта оценки |
Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий Вi |
Затраты, зависящие от продуктивности, Зпi |
Затраты, обусловленные технологическими свойствами, Зтсi |
Затраты на внехозяйственные перевозки, Зтрi |
Затраты постоянные Зпос
|
Всего затрат, Зi
|
| АОЗТ «Лесное» |
1556 |
321,5 |
393,0 |
64 |
283,2 |
1061,7 |
Таблица 14
Расчёт рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий
|
Цена производства валовой продукции, Цвi |
|
Расчётный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий, ДРр |
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий КС |
| АОЗТ «Лесное» |
1136 |
420 |
432 |
14256,0 |
Зi = (Зо*(1-Дзу)) + (Зо*Дзу*(Бi/Бо)) (20)
Зi = 1074,6 руб/га
13. Цена производства валовой продукции – формула (21):
Цвi = Зi*Но (21)
14. Дифференциальный рентный доход Ддрi – формула (22):
Ддрi = Вi – Цвi (22)
Ддпi = 406,2 руб/га
15. Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель Дртi – формула (23):
Дртi = Зо*Но*Дзт*(1 – Итi/Ито) (23)
Дрмi = ((Эро*То)-(Эрi*Гi))*Т*Но (24)
Дрмi = 1,5 руб/га
Дрi = Ддni + Дртi + Дрмi = 420,7 руб/га
17. Расчётный рентный доход и кадастровая стоимость – формулы (25) и (26):
КС = ДРр*33 (26)
ДРр = 432,3 руб/га
КС = 14265,7 руб/га
Рассчитанные значения заносятся в таблицы 15 и 16.
Конечным результатом расчётов является сравнение значений кадастровой стоимости по двум вариантам. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту расчётов равна 14256,0, а по второму варианту - 14269,4, следовательно, расхождение результативного показателя кадастровой стоимости допустимо, и равно 9,7 (т. е. не превышает 10 рублей).
Таблица 15
Расчёт рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий
| Наименование объекта оценки |
Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценке, Зi |
Цена производства валовой продукции, Цвi |
Дифференциальный доход по плодородию, Ддпi |
Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами, Дртi |
|
|
| АОЗТ «Лесное» |
1074,6 |
1149,8 |
406,2 |
13,0 |
1,5 |
420,7 |
Таблица 16
Определение кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий
| Наименование объекта оценки |
Дифференциальный рентный доход, Дрi |
Абсолютный рентный доход, АР |
Расчётный рентный доход, ДРр |
|
| АОЗТ «Лесное» |
420,7 |
12,0 |
432,3 |
14265,7 |
В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений экономической ситуации в стране.
сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель данная работа выполнена в субъекте РФ по земельно-оценочному району – АОЗТ «Лесное» - где предусмотрена государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий путём дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.
Государственный земельный кадастр РФ очень важен для целей эффективного управления земельными ресурсами, проведения рациональной аграрной политики и максимально эффективного использования земельного фонда России.
Список использованной литературы
1. Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации. Текст – М.: Юридическая литература, 1993. – 64.
2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст – М.: ООО Издательство «Юрлитинформ», 2001. -96 с.
4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О землеустройстве».
7. А. А. Варламов, Д. С. Валиев, Г. В. Ломакин - Учебно-практическое пособие – Земельный кадастр и мониторинг земель – Москва 2004г.
8. А. А. Варламов, С. А. Гальченко, С. Н. Захарова, Н. В. Подколзина, А. М. Яровой. Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие. – М.: ГУЗ, 2001.
9. А. М. Яровой. Земельный кадастр и мониторинг земель. Методические указания - М.: ГУЗ, 2007г.
11. Чешев А. С., Фесенко И. П. - Земельный кадастр. Учебник для вузов.
12. Варламов А. А. Метрология, стандартизация и сертификация: Учебное пособие/А. А. Варламов, Н. В. Подколзина. Текст – М.: ГУЗ, 2003. – 115 с.
13. Гальченко, С. А. Эффективность системы государственного земельного кадастра различных административно-территориальных уровней: Монография – М.: МГИУ, 2003. – 158 с.
|
