Загальні положення затратного методу оцінювання нерухомості (на прикладі АКБ "Укрсиббанк")

Загальнi положення затратного методу оцiнювання нерухомостi (на прикладi АКБ "Укрсиббанк") КОНТРОЛЬНА РОБОТА Загальнi положення затратного методу оцiнювання нерухомостi (на прикладi АКБ "Укрсиббанк") Змiст Вступ 1 Актуальнiсть застосування заставних майнових форм забезпечення погашення кредиту Висновки Список використаної лiтератури Вступ Банкiвська система України як незалежної держави, що прагне до створення розвиненої ринкової економiки, є дворiвневою. До першого рiвня належить Нацiональний банк, що являє собою «банк банкiв», центральний банк країни, а до другого – система комерцiйних банкiв. Банки другого рiвня вiдносно один одного є економiчно самостiйними, рiвноправними, такими, що конкурують мiж собою на грошовому ринку. Вони по сутi виступають юридичне i економiчно вiдокремленими пiдприємствами, що будують свою дiяльнiсть на комерцiйних засадах заради одержання прибутку. Банкiвська система – одна з найважливiших i невiд’ємних структур ринкової економiки, але в українськiй економiцi ще не вiдбулася необхiдна трансформацiя, вона не стала по-справжньому ринковою. Українськi банки змушенi працювати в умовах пiдвищеного ризику, тому вони частiше, нiж їх закордоннi колеги, бувають в кризових ситуацiях. Причому бiльшiсть таких випадкiв пов’язана з неадекватним управлiнням власним кредитним портфелем, оцiнкою свого фiнансового стану, а також надiйностi i стiйкостi їх основних клiєнтiв i партнерiв по бiзнесу. Саме тому прийняти та зберегти якiсне забезпечення по дiючих кредитах банку є досить складно. За рiдкими випадками (надання кредитiв без забезпе-чення тiльки першокласним позичальникам – овердрафти, овернайти, бланковi кредити) забезпеченiсть повернення кредиту є однiєю з умов кредитних вiдносин мiж банком та позичальником. Її застосування викликано прагненням банкiв уникнення втрати наданої позики та належних до неї вiдсоткiв. Основний акцент при вирiшеннi питання про забезпечення повернення кредиту придiляється саме заставi. Її популярнiсть у банкiв в якостi форми забезпечення виконання позичальником своїх зобов'язань пояснюється найбiльшою надiйнiстю серед iнших форм, оскiльки використання застави зменшує кредитний ризик приблизно на 50 %, забезпечуючи не тiльки повернення кредиту, але й процентiв по ньому. При невиконаннi боржником кредитного зобов'язання в зазначений строк банк може отримати задоволення своїх вимог iз вартостi заставленого майна, тому заставлене майно потребує ретельної оцiнки своєї вартостi. Фахiвцi банкiв з питань оцiнки та реалiзацiї заставленого майна визначають її ринкову вартiсть, а у випадках, коли потрiбна оцiнка незалежних експертiв, то останнi визначають її експертну оцiнку i результати свого оцiнювання оформлюють у виглядi звiту. 1 А ктуальн iсть застосування заставних майнових форм забезпечення погашення кредиту банкiвських активiв. Останнi майже повнiстю складаються з позичкових коштiв (вкладiв клiєнтiв) [4]. Мета забезпечення повернення позики полягає в тому, щоб отримати деякi права поверх основних прав за контрактом у випадку порушення позову проти клiєнта, якщо не дотримуються умови погашення позики. Забезпечення приймається, якщо банк вважає, що особистi зобов'язання клiєнта по виплатi позики недостатнi для її повного погашення. В цьому випадку повиннi застосо-вуватися загальнi принципи надання кредиту [6]. Найбiльш розповсюдженим типом забезпечення є певне майно клiєнта, яке видiляється в якостi активу (яке пiдлягає продажу у випадку невиплати позики), з надходжень вiд продажу якого банк вiдшкодовує свої витрати на позику. Важливе значення мають i гарантiї. Це забезпечення не дає банку права на будь-якi активи, але замiсть цього вiн отримує пiдтримку за рахунок особис-того контрактного зобов'язання третьої сторони виплатити позику, якщо цього не зробить позичальник. На практицi гаранта часто просять депонувати мате-рiальне забезпечення або пiдтримувати на депозитному рахунку сальдо не мен-ше встановленої суми, щоб гарантувати особисте поручительство. Будь-яке забезпечення має розглядатися тiльки в останню чергу, рiшення про видачу або невидачу позики завжди повинно прийматися iз врахуванням привабливостi самої заяви, а не прагнення забезпечити повернення кредиту. Забезпечення стає важливим лише пiсля схвалення заяви на отримання кредиту. Проте наявнiсть пiдходящого забезпечення може стати основним пунктом у переговорах про видачу позики. Розглянемо причини прийняття забезпечення. По-перше, у разi неплато-спроможностi клiєнта банк може уникнути всiх наслiдкiв його банкрутства (якщо клiєнт – приватна особа або товариство) або лiквiдацiї (якщо клiєнт – акцiонерне товариство). Якщо було отримано адекватне забезпечення, весь борг може бути вiдш-кодований за рахунок продажу активiв майна, причому додатково отриманi кошти можуть бути вiднесенi до активiв, якi пiдлягають розподiленню помiж iнших кредиторiв. Якщо позика була незабезпеченою, банк зможе вiдстоювати свої права на належну йому суму у змаганнi з iншими незабезпеченими креди-торами i, можливо, отримає тiльки незначну долю боргу пiсля того, як належнi до розподiлення сумарнi активи компанiї будуть спiвставленнi з її сумарними зобов'язаннями. Друга причина стосується не стiльки здатностi клiєнта погасити позику, скiльки його бажання це зробити. Для банку вкрай важливо, щоб його позики постiйно знаходились в обiгу; банк – це, головним чином, джерело коротко-строкового кредиту. Таким чином, затримка у виплатi крупної позики може негативно вплинути на потiк готiвки банку. Прийняття пiдходящого забезпе-чення дозволяє уникнути цiєї проблеми, а також витрат i загальної суєти судо-вої тяжби. може змiнюва-тися, як, наприклад, у випадку з акцiями. Крiм того, необхiдно, щоб вартiсть майна можна було достатньо точно оцiнити. Полiс страхування життя, нап-риклад, оцiнити просто, звернувшись до компанiї, яка видала полiс. Але вар-тiсть акцiй приватної компанiї, якi пропонуються пiд забезпечення позики, можна визначити тiльки шляхом аналiзу її рiчних фiнансових звiтiв. забезпечення сильно зменшують його привабливiсть. Закладна на землю або iнше майно в рамках права справедливостi може бути отримана простим депонуванням ти-тульних документiв, але закладна на землю в рамках загального права, особли-во, якщо земля не зареєстрована, часто вимагає досить тривалого дослiдження майнового титулу клiєнта. 3. З попереднiм висновком тiсно пов'язана легкiсть, з якою зацiкавленiсть банку у забезпеченнi позики може бути захищеною. Важливо також i те, нас-кiльки ефективно вона захищена. Наприклад, власнiсть заставодержателя на землю може бути захищеною абсолютно, але процес судового захисту досить складний i забирає багато часу. З другого боку, закладна на акцiї може бути за-хищеною легко та ефективно шляхом реєстрацiї банку або уповноваженої ним компанiї в якостi хранителя акцiй у книгах компанiї. Закладна на полiс страху-вання життя в рамках загального права забезпечує легкий i абсолютний захист iнтересiв банку, але не може завадити клiєнту банку зробити цього недiйсним, наприклад, загинувши в результатi заняття небезпечною дiяльнiстю або, згiдно деяким полiсам, здiйснивши самогубство. було б комер-цiйним нонсенсом видавати позику на дворiчний строк i при цьому покладатися на забезпечення, для реалiзацiї якого знадобиться три роки. Майно по закладнiй в рамках загального права завжди набагато легше реалiзувати, нiж майно по закладнiй у рамках права справедливостi. Остання дає позовнi права тiльки проти клiєнта особисто, i, якщо клiєнт не погодиться на продаж майна, знадобиться здобуття судового ордеру. Краще приймати забезпечення по позицi клiєнта вiд третьї особи, а не вiд самого клiєнта. Перевага цього полягає у наступному. Якщо клiєнт не запла-тить, банк зможе подати на нього в суд за несплату боргу, може пригрозити оголосити його банкрутом або розпочати проти нього процедуру лiквiдацiї; якщо клiєнт не може платити тобто стає неплатоспроможним, банк зможе довести його банкрутство (або лiквiдацiю) внаслiдок невиплаченого боргу i отримати те, що, в кiнцевому пiдсумку, йому належить. Але важливо те, що ця судова процедура нiяк не вплине на права на забезпечення, яке прийнято вiд третьої сторони. Таким чином, банк зможе вiдшкодувати свої збитки з iнших джерел, незалежно з одного або з другого або в поєднаннi одного з iншим. Існує, проте, одна практична складнiсть: третя сторона може бути цiлком впевненою в тому, що її забезпечення нiколи не знадобиться, i її реакцiя може виявитися дуже несприятливою. Заставна вартiсть бiзнесу пiдприємства - це вартiсть дiючого пiдприєм-ства або вартiсть 100% корпоративних прав у дiловому пiдприємствi. Необхiднiсть оцiнки вартостi пiдприємства виникає в основному у таких випадках [9]: - пiд час iнвестицiйного аналiзу у ходi прийняття рiшень про доцiльнiсть iнвестування коштiв у те чи iнше пiдприємство, у т. ч. при здiйсненнi операцiй М&А (поглинання i приєднання); - у ходi реорганiзацiї пiдприємства (мета оцiнки - визначення бази для складання передавального чи розподiльного балансу, а також для встановлення пропорцiй обмiну корпоративних прав); - у разi банкрутства та лiквiдацiї пiдприємства (оцiнка проводиться з метою визначення вартостi лiквiдацiйної маси); - у разi продажу пiдприємства як цiлiсного майнового комплексу (мета оцiнки - визначення реальної цiни продажу майна); - у разi застави майна та при визначеннi кредитоспроможностi пiдприємства (мета оцiнки - визначити реальну вартiсть кредитного забезпечення); - у процесi санацiйного аудиту при визначеннi санацiйної спроможностi (оцiнка вартостi майна проводиться з метою розрахунку ефективностi санацiї); - пiд час приватизацiї державних пiдприємств (метою оцiнки є визначення початкової цiни продажу об'єкта приватизацiї). прав суб'єк-та господарювання, якщо данi права не котируються на бiржi. Хоча вартiсть пiдприємства iнколи може дорiвнювати ринковiй вартостi його активiв, слiд розумiти, що цi поняття є рiзними. У першому випадку йдеться насамперед про вартiсть, що може бути створена в результатi функцiонування бiзнесу. Оцiнка пiдприємства здiйснюється, як правило, на базi ринкової вартостi - ймовiрної суми грошей, за яку можливi купiвля-продаж об'єкта оцiнки на ринку. Органiзацiйне, методичне та практичне забезпечення проведення оцiнки вартостi пiдприємств здiйснюють особи, що займаються професiйною оцiнною дiяльнiстю - оцiнювачi та суб'єкти оцiнної дiяльностi. оцiнювання. "Про оцiнку майна, майнових прав i професiйну оцiночну дiяльнiсть в Українi" [1], методикою оцiнки вар-тостi майна пiд час приватизацiї [2], положеннями (нацiональними стандар-тами) експертної оцiнки, нормативними актами Фонду державного майна. У лiтературних джерелах, нормативних актах наводяться численнi прин-ципи, яких слiд дотримуватися при здiйсненнi оцiнки вартостi пiдприємства. До основних з них слiд вiднести такi [8]: - принцип замiщення - полягає в том, що покупець не заплатить за об'єкт бiльше, нiж iснуюча мiнiмальна цiна за майно з аналогiчною кориснiстю; - принцип корисностi - зводиться до того, що об'єкт має вартiсть лише тодi, коли вiн є корисним для потенцiйного власника (кориснiсть може бути пов'язана з очiкуванням майбутнiх доходiв чи iнших вигод); - принцип очiкування - iнвестор, плануючи вкладати кошти в об'єкт сьогоднi, очiкує отримати грошовi доходи вiд об'єкта в майбутньому; - принцип змiни вартостi - говорить про те, що вартiсть об'єкта оцiнки постiйно змiнюється в результатi змiни внутрiшнього стану та дiї зовнiшнiх факторiв; - принцип ефективного використання - полягає в тому, що з усiх можливих варiантiв експлуатацiї об'єкта обирається той, що забезпечує найефективнiше використання його функцiональних характеристик, а отже, приносить найбiльшу вартiсть; - принцип розумної обережностi оцiнок - зводиться до того, що пiд час оцiнки оцiнювач повинен критично (iз розумним упередженням) ставитися до всiєї iнформацiї, що стає йому вiдомою вiд адмiнiстрацiї об'єкта оцiнки, i, по можливостi, перевiряти цю iнформацiю, звертаючись до незалежних джерел; - принцип альтернативностi оцiнок - полягає у необхiдностi використання рiзних методiв оцiнки та порiвняння показникiв вартостi, отриманих у результатi застосування альтернативних методiв. 2 Сутнiсть методiв оцiнки майна пiдприємства, яке надається в заставу Згiдно з Нацiональним стандартом N 1 "Загальнi засади оцiнки майна i майнових прав" [3] оцiнка майна пiдприємства проводиться iз застосуванням методичних пiдходiв, методiв оцiнки, якi є складовими частинами методичних пiдходiв або є результатом комбiнування кiлькох методичних пiдходiв, а також оцiночних процедур. Оцiнювач застосовує, як правило, кiлька методичних пiдходiв, що най-бiльш повно вiдповiдають визначеним метi оцiнки, виду вартостi за наявностi достовiрних iнформацiйних джерел для її проведення. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартiсть об'єкта оцiнки результати оцiнки, отриманi iз застосуванням рiзних методичних пiдходiв, зiставляються шляхом аналiзу впливу принципiв оцiнки, якi є визначальними для мети, з якою проводиться оцiнка, а також iнформацiйних джерел на досто-вiрнiсть результатiв оцiнки. Неможливiсть або недоцiльнiсть застосування певного методичного пiд-ходу, пов'язана з повною вiдсутнiстю чи недостовiрнiстю необхiдних для цього вихiдних даних про об'єкт оцiнки та iншої iнформацiї, окремо обґрунтовується у звiтi про оцiнку майна. Нацiональними стандартами можуть передбачатися також iншi випадки обмежень щодо застосування певних методичних пiдходiв для визначення ринкової вартостi та неринкових видiв вартостi об'єктiв оцiнки. Застереження та обмеження щодо використання результатiв оцiнки об'єк-та оцiнки зазначаються у звiтi про оцiнку майна. Для проведення оцiнки майна застосовуються такi основнi методичнi пiдходи: - витратний (майновий - для оцiнки об'єктiв у формi цiлiсного майнового комплексу та у формi фiнансових iнтересiв); - порiвняльний. Подана в табл. 1 класифiкує найпоширенiшi базовi методи оцiнки вар-тостi бiзнесу, хоча слiд вiдзначити, що кожен з указаних методiв має багато модифiкацiй [5]. Обраний пiдхiд до оцiнки вартостi бiзнесу i його конкретний метод повиннi спиратися на достовiрну iнформацiйну базу та бути обгрунтованi з огляду на специфiку об'єкта й умов його функцiонування у визначений промiжок часу. За недостатностi наявної iнформацiї, її сумнiвного характеру чи неможливостi формалiзацiї отриманих даних прийнятним пiдходом до визначення вартостi бiзнесу можна вважати експертнi технологiї. У такому разi вартiсть бiзнесу визначається за допомогою опитування квалiфiкованих експертiв-оцiнювачiв щодо його вартостi, основних факторiв впливу, ключових показникiв оцiнки, а також математично-статистичної iнтерпретацiї одержаних результатiв. Таблиця 1 Методи оц i нки вартостi бiзнесу(майна пiдприємства) [ 5 ] Метод оцiнки Базовий постулат Витратний Простий балансовий метод Вартiсть бiзнесу визнається рiвною рiзницi мiж активами та пасивами фiрми Метод регулю-вання балансу Вартiсть бiзнесу визначається пiдсумовуванням реальної вартостi усiх компонентiв цiлiсного майнового комплексу пiдприємства з вирахуванням сум його зобов'язань (боргiв) Метод лiквiдацiйної вартостi Вартiсть бiзнесу дорiвнює сумi коштiв, яка може бути реально отримана при його лiквiдацiї (продажу); або сумi лiквiдацiйних вартостей усiх видiв майна пiдприємства. Визначається три види лiквiдацiйної вартостi бiзнесу: упорядкована, примусова i кiнцева Вартiсть бiзнесу визначається пiдрахуванням вартостi створення iдентичного цiлiсного майнового комплексу у поточних цiнах, який має аналогiчну кориснiсть для власникiв, але сформований вiдповiдно до сучасних стандартiв та вимог Метод чистих активiв Вартiсть бiзнесу визначається вирахуванням зi скоригованої вартостi активiв пiдприємства скоригованої вартостi його пасивiв. Коригування полягає у цiновому приведеннi чи нормалiзацiї бухгалтерської звiтностi Метод нагромадження активiв Вартiсть бiзнесу дорiвнює рiзницi мiж ринковою вартiстю всiх активiв пiдприємства та ринковою вартiстю усiх його пасивiв (зобов'язань) у поелементному розрiзi Дохiдний Метод прямої капiталiзацiї доходiв Вартiсть бiзнесу дорiвнює теперiшнiй вартостi майбутнiх грошових потокiв вiд його використання, що можуть бути капiталiзованi учасниками (власниками) Метод Вартiсть бiзнесу дорiвнює теперiшнiй вартостi грошових потокiв, генерованих кожним його компонентом, з урахуванням вiдмiнностей у рiвнях дисконтiв Метод економiчного прибутку Вартiсть бiзнесу визначається множенням суми iнвестованого капiталу на ставку економiчної рентабельностi, яка дорiвнює рiзницi мiж рентабельнiстю iнвестованого капiталу i середньозваженими витратами на його залучення та використання Метод додаткових доходiв Порiвняльний Метод галузевих спiввiдношень Вартiсть бiзнесу визначається на основi цiнових показникiв та iнших якiсних (чи фiнансових) спiввiдношень, характерних для даної сфери господарювання Метод аналогових продаж чи ринку капiталу Вартiсть бiзнесу встановлюється на рiвнi цiни купiвлi-продажу контрольних пакетiв акцiй компанiй чи цiлiсних майнових комплексiв Витратний пiдхiд ґрунтується на врахуваннi принципiв корисностi i замiщення. Витратний пiдхiд передбачає визначення поточної вартостi витрат на вiдтворення або замiщення об'єкта оцiнки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецiнення). Основними методами витратного пiдходу є метод прямого вiдтворення та метод замiщення. Метод прямого вiдтворення полягає у визначеннi вартостi вiдтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецiнення). Метод замiщення полягає у визначеннi вартостi замiщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецiнення). За допомогою методiв прямого вiдтворення та замiщення визначається залишкова вартiсть замiщення (вiдтворення). Особливостi застосування майнового пiдходу встановлюються вiдпо-вiдними нацiональними стандартами щодо оцiнки об'єктiв у формi цiлiсних майнових комплексiв та у формi фiнансових iнтересiв. Пiд час застосування методу прямого вiдтворення або методу замiщення використовуються вихiднi данi про об'єкт оцiнки, iнформацiя про вiдтворення або замiщення об'єкта оцiнки чи подiбного майна в сучасних цiнах або серед-ньостатистичнi показники, якi узагальнюють умови його вiдтворення або замiщення в сучасних цiнах. ефективного використання об'єкта оцiнки, включаючи дохiд вiд його можливого перепро-дажу. Основними методами дохiдного пiдходу є пряма капiталiзацiя доходу та непряма капiталiзацiя доходу (дисконтування грошового потоку). Вибiр методiв оцiнки при цьому залежить вiд наявностi iнформацiї щодо очiкуваних (прог-нозованих) доходiв вiд використання об'єкта оцiнки, стабiльностi їх отримання, мети оцiнки, а також виду вартостi, що пiдлягає визначенню. За допомогою дохiдного пiдходу визначається ринкова вартiсть та iнвес-тицiйна вартiсть, а також iншi види вартостi, якi ґрунтуються на принципi ко-рисностi, зокрема лiквiдацiйна вартiсть, вартiсть лiквiдацiї тощо. Інформацiйними джерелами для застосування дохiдного пiдходу є вiдо-мостi про фактичнi та (або) очiкуванi доходи та витрати об'єкта оцiнки або по-дiбного майна. Оцiнювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходiв та витрат вiд сучасного використання об'єкта оцiнки, якщо воно є найбiльш ефективним, або вiд можливого найбiльш ефективного використання, якщо воно вiдрiзняється вiд iснуючого використання. у часi. Капiталi-зацiя чистого операцiйного доходу здiйснюється шляхом дiлення його на ставку капiталiзацiї. Метод непрямої капiталiзацiї доходу (дисконтування грошових потокiв) застосовується у разi, коли прогнозованi грошовi потоки вiд використання об'єкта оцiнки є неоднаковими за величиною, непостiйними протягом визначе-ного перiоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часi. Прог-нозованi грошовi потоки, у тому числi вартiсть реверсiї, пiдлягають дисконту-ванню iз застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартостi. Ставка капiталiзацiї та ставка дисконту визначаються шляхом аналiзу iнформацiї про доходи вiд використання подiбного майна та його ринковi цiни або шляхом порiвняльного аналiзу дохiдностi iнвестування в альтернативнi об'єкти (депозити, цiннi папери, майно тощо). Для оцiнки об'єктiв незавершеного будiвництва, земельних дiлянок пiд забудовою, їх полiпшень, окремих складових цiлiсного майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуваннi принципу внеску (граничної продуктивностi) i є результатом комбiнування витратного та дохiдного пiдходiв. Порiвняльний пiдхiд ґрунтується на врахуваннi принципiв замiщення та попиту i пропонування. Порiвняльний пiдхiд передбачає аналiз цiн продажу та пропонування подiбного майна з вiдповiдним коригуванням вiдмiнностей мiж об'єктами порiвняння та об'єктом оцiнки. Для визначення ринкової вартостi об'єкта оцiнки у матерiальнiй формi iз застосуванням порiвняльного пiдходу iнформацiя про подiбне майно повинна вiдповiдати таким критерiям: - умови угод купiвлi-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не вiдрiзняються вiд умов, якi вiдповiдають вимогам, що висувають-ся для визначення ринкової вартостi; - продаж подiбного майна вiдбувся з дотриманням типових умов оплати; - умови на ринку подiбного майна, що визначали формування цiн прода-жу або пропонування, на дату оцiнки iстотно не змiнилися або змiни, якi вiдбу-лися, можуть бути врахованi. шляхом додавання або вирахування грошової суми iз застосуванням коефiцiєнта (вiд-сотка) до цiни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх ком-бiнування. 3 Витратний метод визначення ринкової вартостi майна пiдприємства Згiдно з майновим пiдходом вартiсть пiдприємства розраховується як сума вартостей усiх активiв (основних засобiв, запасiв, вимог, нематерiальних активiв тощо), що складають цiлiсний майновий комплекс, за мiнусом зобов'я-зань. Основним джерелом iнформацiї за даного пiдходу є баланс пiдприємства. Оцiнка вартостi пiдприємства на базi активiв заснована на так званому принципi субституцiї, згiдно з яким вартiсть активу не повинна перевищувати цiни замiщення всiх його складових. У рамках цього пiдходу розрiзняють такi основнi методи [7]: - оцiнка за вiдновною вартiстю активiв (витратний пiдхiд); - метод розрахунку чистих активiв; - розрахунок лiквiдацiйної вартостi. Зупинимося детальнiше на характеристицi витратного пiдходу. В його основу покладено принципи корисностi i замiщення. Вiн грунтується на тезi, що потенцiйний покупець не заплатить за об'єкт бiльшу цiну. нiж його можливi сукупнi витрати на вiдновлення об'єкта в поточному станi та в дiючих цiнах, що забезпечуватиме його власниковi подiбну кориснiсть. У рамках витратного пiдходу основним методом оцiнки вважається метод вiдтворення (оцiнка за вiдновною вартiстю активiв). Вiдновна вартiсть розраховується з використан-ням iнформацiї про вартiсть вiдтворення майна в iснуючому виглядi в ринкових цiнах на момент оцiнки. Метод базується на показниках первiсної вартостi ак-тивiв, величини їх зносу та iндексацiї. встановленням, стра-хуванням пiд час транспортування, державною реєстрацiєю, реконструкцiєю, модернiзацiєю та iншим полiпшенням активiв. Вiдновна вартiсть - це вартiсть вiдтворення об'єкта оцiнки на дату оцiнки. Вона визначається шляхом множення первiсної вартостi активiв на коефiцiєнт iндексацiї. Враховуючи те, що з часом активи поступово втрачають споживчу вартiсть, на їх оцiнку суттєво впливає рiвень фiзичного та морального зносу. У разi iндексацiї первiсної вартостi активiв вiдбувається також iндексацiя вели-чини зносу. Реальна вартiсть матерiальних i нематерiальних активiв характе-ризується їх залишковою вартiстю, що визначається як рiзниця мiж їх вiднов-ною (первiсною) вартiстю та проiндексованою сумою зносу. Вартiсть пiдпри-ємства дорiвнюватиме рiзницi мiж реальною вартiстю його активiв та ринковою цiною зобов 'язань. Метод оцiнки за вiдновною вартiстю досить часто використовується в ходi оцiнки майна пiд час приватизацiї державних пiдприємств. Пiдкреслимо, що використання даного методу є виправданим, якщо балансова та ринкова вартiсть активiв iстотно не вiдрiзняються мiж собою. До основних недолiкiв методу слiд вiднести те, що на практицi балансова вартiсть активiв майже нiколи не вiдповiдає їх ринковiй вартостi. Достовiрнiсть оцiнки пiдвищується, якщо отриману вартiсть скоригувати на прихованi при-бутки чи збитки пiдприємства. При оцiнцi вартостi пiдприємства за цим пiдходом визначальним е те, що дана вартiсть не дорiвнює арифметичнiй сумi вартостей окремих майнових об'єктiв пiдприємства. Цю вартiсть слiд скоригувати на вартiсть гудвiлу. Гудвiл - вартiсть фiрми, її дiлової репутацiї, нематерiальний актив, вартiсть якого виз-начається як рiзниця мiж балансовою вартiстю активiв пiдприємства та його ринковою вартiстю, що виникає внаслiдок кращих управлiнських якостей, домiнуючої позицiї на ринку, нових технологiй тощо. З метою врахування вартостi гудвiлу в процесi оцiнки вартостi пiдпри-ємства на практицi рекомендується застосовувати комбiнацiю методу оцiнки активiв та методу капiталiзацiї доходiв (так званий швейцарський метод серед-ньої оцiнки). Принцип корисностi ґрунтується на тому, що майно має вартiсть тiльки за умови корисностi його для потенцiйного власника або користувача. Пiд ко-риснiстю слiд розумiти здатнiсть майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. - розглядається кориснiсть окремого майна у складi об'єкта оцiнки як складова частина корисностi об'єкта оцiнки в цiлому та кориснiсть майна як окремого об'єкта оцiнки; - враховується сучасний стан використання об'єкта оцiнки, що може не вiдповiдати його можливому найбiльш ефективному використанню, а також випадки, коли окремi об'єкти оцiнки стають тимчасово зайвими, використову-ються з iншою метою або не використовуються; - оцiнюються витрати на полiпшення об'єкта оцiнки з урахуванням впли-ву цих витрат на збiльшення його ринкової вартостi. майно та iншi фактори, що можуть призвести до змiн у спiввiдношеннi пропонування та по-питу на подiбне майно. на ринку. Принцип очiкування передбачає, що вартiсть об'єкта оцiнки визначається розмiром економiчних вигод, якi очiкуються вiд володiння, користування, роз-порядження ним. Принцип внеску (граничної продуктивностi) передбачає врахування впливу на вартiсть об'єкта оцiнки таких факторiв, як праця, управлiння, капiтал та земля, що є пропорцiйним їх внеску у загальний дохiд. Вплив окремого фак. -тора вимiрюється як частка вартостi об'єкта оцiнки або як частка вартостi, на яку загальна вартiсть об'єкта оцiнки зменшиться у разi його вiдсутностi. Принцип найбiльш ефективного використання полягає в урахуваннi за-лежностi ринкової вартостi об'єкта оцiнки вiд його найбiльш ефективного ви-користання. Пiд найбiльш ефективним використанням розумiється викорис-тання майна, в результатi якого вартiсть об'єкта оцiнки є максимальною. При цьому розглядаються тiльки тi варiанти використання майна, якi є технiчно можливими, дозволеними та економiчно доцiльними. Витратний пiдхiд передбачає визначення поточної вартостi витрат на вiдтворення(витрат на придбання нового аналогiчного обладнання, технологiї та iнших активiв) або замiщення(витрат на придбання сучасного обладнання та технологiї для виробництва того ж товару) об'єкта оцiнки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецiнення). Основними методами витратного пiдходу є метод прямого вiдтворення та метод замiщення. Метод прямого вiдтворення полягає у визначеннi вартостi вiдтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецiнення). Метод замiщення полягає у визначеннi вартостi замiщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецiнення). За допомогою методiв прямого вiдтворення та замiщення визначається залишкова вартiсть замiщення (вiдтворення). Пiд час застосування методу прямого вiдтворення або методу замiщення використовуються вихiднi данi про об'єкт оцiнки, iнформацiя про вiдтворення або замiщення об'єкта оцiнки чи подiбного майна в сучасних цiнах або серед-ньостатистичнi показники, якi узагальнюють умови його вiдтворення або замiщення в сучасних цiнах [2], [3]. Витратний пiдхiд, оснований на методi прямого вiдтворення, спирається на попереднє використання методiв прямого iнвентаризацiйного розрахунку: - метода чистої залишкової балансової вартостi; вартiсть пiдприємства розраховується за формулою [11]: ЧЗБВ = А – ЗН - АСУМН - ЗЗ, (1) А - активи; ЗН - усi види зносу активiв; незавершене будiвництво, сумнiвна дебiторська заборгованiсть, нелiквiднi товари та запаси, сумнiвнi до сплати отриманi векселi за вiдпущену продукцiю, сумнiвнi до повернення, розмiщенi фiнансовi активи в установах-банкротах); ЗЗ - залученi з вимогами до повернення зобов'язання пiдприємства (кредити, позики, несплаченi податки, кредиторська заборгованiсть, Цей метод дозволяє швидко, просто й ефективно встановити, якi активи фактично має пiдприємство за умови правильної облiкової полiтики. Однак варто мати на увазi, що вiн базується на даних про активи за цiнами їхнього придбання, що непридатнi, якщо вартiсть пiдприємства визначається в умовах високої iнфляцiї, оскiльки вартiсть матерiальних активiв виявляється заниженою. Крiм того, частина активiв може виявитися нереалiзованою на ринку та повинна враховуватися методом справедливої вартостi (табл. 2). фондiв пiдприємства [11]: де ПА - величина переоцiнки активiв пiдприємства з врахуванням дисконту на iнфляцiю та змiну ринкової вартостi ранiше куплених активiв. Таблиця 2 активiв i зобов'язань [12] Визначення справедливої вартостi 1. Цiннi папери Поточна ринкова вартiсть на фондовому ринку. За вiдсутностi такої оцiнки - експертна оцiнка 2. Дебiторська заборгованiсть в разi потреби. Дисконтування не здiйснюється для короткострокової заборгованостi, якщо рiзниця мiж номiнальною сумою дебiторської заборгованостi та дисконтованою сумою несуттєва (менше 5 % номiнальної суми) 3. Запаси 3. 1. Готова продукцiя i товари Цiна реалiзацiї за вирахуванням витрат на реалiзацiю та суми надбавки (прибутку), виходячи з надбавки (прибутку) для аналогiчної готової продукцiї та товарiв 3. 2. Незавершене виробництво 3. 3. Матерiали 4. Основнi засоби 4. 1. Земля та будiвлi 4. 2. Машини та устаткування Ринкова вартiсть. У разi вiдсутностi даних про ринкову вартiсть - вiдновлювальна вартiсть (сучасна собiвартiсть придбання) за вирахуванням суми зносу на дату оцiнки 4. 3. Іншi основнi засоби Вiдновлювальна вартiсть (сучасна собiвартiсть придбання) за вирахуванням суми зносу на дату оцiнки Поточна ринкова вартiсть. За вiдсутностi такої вартостi - оцiночна вартiсть, яку пiдприємство сплатило б за актив у разi операцiї мiж обiзнаними, зацiкавленими та незалежними сторонами, виходячи з наявної iнформацiї 6. Чистi активи або зобо-в'язання за пенсiйними програмами з передбач-еними виплатами Теперiшня (дисконтована) сума належних виплат пенсiй за вирахуванням справедливої вартостi будь-яких активiв пенсiйної програми 7. Податковi активи та зобов'язання Сума податкових пiльг чи податкiв, що пiдлягають сплатi, якi виникають унаслiдок об'єднання пiдприємств 8. Поточнi та довгостроковi зобов'язання якщо рiзниця мiж номiнальною сумою зобов'язання та дисконтованою сумою є несуттєвою (менше 5 % номiнальної вартостi) 9. Обтяжливi контракти та iншi iдентифiкованi зобов'язання Теперiшня (дисконтована) сума, яка пiдлягає сплатi при погашеннi зобов'язання, визначена за вiдповiдною поточною вiдсотковою ставкою вартiстю полягає в тому, що вони не вiдбивають прибуток, який одержує i може одержати пiдприємство в майбутньому вiд використання своїх активiв. Тому, якщо як критерiй оцiнки застосовувати тiльки балансову чи скориговану балансову вартiсть, не виключено, що пiдприємство, яке має великий обсяг чистих активiв, буде оцiнено вище, але приносити iстотно менший прибуток i навiть бути збитковим. І навпаки, пiдприємство, що має не дуже високу вартiсть активiв, але виробляє високорентабельну продукцiю, буде мати бiльш низьку вартiсть. Метод замiщення дозволяє одержати вiдповiдь на питання: скiльки коштiв буде потрiбно витратити для того, щоб зараз почати такий же бiзнес i досягти аналогiчного становища на ринку (тобто випустити для реалiзацiї аналогiчний обсяг продукцiї) ? Метод мiстить у собi визначення економiчної вартостi майна пiдприємства шляхом встановлення вартостi замiщення оцiнюваної власностi з урахуванням виправлень на її фiзичний i моральний знос (тобто, якщо у нових активiв замiщення буде такий же рiвень фiзичного та морального зносу). Чиста вартiсть замiщення активiв (ЧВЗ) визначається за формулою [11]: ЧВЗ = Ца – ЗНф - ЗНм, (3) де Ца - поточна цiна аналогiчних активiв на ринку; ЗНф - фiзичний знос; ЗНм - моральний знос. Метод оцiнки вартостi замiщення бiльш реалiстичний, нiж метод балансової вартостi, тому що базується на поточнiй вартостi активiв i тому в бiльшому ступенi придатний для оцiнки пiдприємств в умовах iнфляцiї. Крiм цього, даний пiдхiд найбiльш прийнятний при встановленнi вартостi об'єктiв для цiлей страхування. Його можна також застосовувати для оцiнки окремих видiв активiв. Однак сучаснi активи, як правило, технiчно бiльш досконалi, що затруднює пряме порiвняння зi старими i вимагає використання вiдповiдних поправочних коефiцiєнтiв. Крiм того, як i методи балансової i скоригованої балансової вартостi, вiн не вiдбиває здатнiсть активiв приносити прибуток. 4 Основнi ризики використання майна пiдприємства як застави при банкiвському кредитуваннi Значення застави як забезпечувального зобов'язання полягає в тому, що кредитор-заставоутримувач у випадку невиконання зобов'язання боржником вправi одержати переважне перед iншими кредиторами задоволення з вартостi заставленого майна. У iнших випадках кредитори задовольняють свої вимоги в порядку черговостi, що встановлена законодавством України. йому коштiв через витрати на проведення виконавчих дiй, виконавчий збiр та комi-сiйну винагороду спецiалiзованої торгiвельної органiзацiї, яка здiйснює реалi-зацiю арештованого майна. Необхiдно вiдзначити, що рiвень обов’язкових утримань вiд вартостi ре-алiзацiї майна може суттєво змiнюватися в залежностi вiд його виду та певних обставин проведення виконавчих дiй. Наприклад, для виконання судового рi-шення про стягнення визначеної суми боргу арешт може накладатися держав-ним виконавцем на все майно боржника i комiсiйна винагорода спецiалiзованої торгiвельної органiзацiї в цьому випадку може сягати 20 % вiд вартостi прода-жу. Додатково враховуючи витрати на пiдготовку i проведення торгiв, 10 % ви-конавчого збору та витрати на проведення виконавчих дiй, отримаємо, що банк-стягувач може отримати близько 65-69% вартостi реалiзованого майна. На практицi винагорода торгiвельної органiзацiї, як правило, дорiвнює 13-18 % вартостi арештованого майна i тому саме такий вiдсоток пропонується закла-дати у розрахунки рiвня ризику кредитiв без забезпечення або забезпечених порукою. Найбiльший рiвень обов’язкових фiнансових втрат при примусовому стягненнi боргу, вiдсутнiсть обмежень у боржника або фiнансового поручителя здiйснити вiдчуження або заставити своє майно та кошти впродовж дiї кредит-ного зобов’язання обумовлюють найвищий ризик таких операцiй для банкiв-ських установ. Таблиця 3 Зниження вартостi заставного майна в банках України з врахуванням ризикiв його можливої реалiзацiї Яка застава потрiбна пiд кредит готiвкою Сума кредиту, % вартостi застави Укрсоцбанк Нерухомiсть, авто, земельнi дiлянки, депозити, сертифiкати та акцiї ІСІ (готовi розглянути) 58-80 Дiамантбанк Нерухомiсть До 70 Укргазбанк 85-95 Укрсиббанк 70-80 Правекс-банк Нерухомiсть, автомобiлi, земельнi дiлянки, нежитловi примiщення "СЕБ банк" Нерухомiсть, авто, цiннi папери (готовi розглянути) До 70% "Райффайзен Банк Аваль" Нерухомiсть, авто До 70% Робiтники банку, працюючи з одним або iншим засобом гарантування повернення кредиту, для здiйснення ефективного управлiння кредитним ризиком мають аналiзувати якiснi характеристики забезпечення та зiставляти його вартiсну оцiнку не тiльки з заборгованiстю перед банком, але й забезпечити за її рахунок компенсування додаткових витрат, рiвень яких залежить вiд обставин наведених вище. Основну якiсну характеристику забезпечення вiдзначимо як можливiсть застосувати його банком для задоволення власних вимог. Суть вказаної можливостi полягає в рiзних рiвнях ризику, якi несе в собi така перспектива: вiрогiднiсть успiшного застосування для погашення проблемного боргу коштiв та цiнностей, розмiщених в банку-кредитору, або нерухомостi боржника значно перевищує вiрогiднiсть використання для цього, наприклад, товарiв у обiгу чи транспортного засобу. Вiдображення розподiлу видiв забезпечення вiдповiдно до ступеню ризикованостi операцiї, заснованого на рiвнi безпеки i наявностi можливостi задовольнити вимоги банку за його рахунок та середнього рiвня втрат, визначених законодавством, надає передумови для формування ефективної системи вiдстеження наявностi i схоронностi предметiв забезпечення, удосконалення полiтики визначення кредитоспроможностi позичальника через сумарне врахування фiнансово-майнового стану боржника з небезпеками того чи iншого виду забезпечення з огляду його надiйностi та необхiдного рiвня перевищення вартiсної характеристики над заборгованiстю. Таблиця 4 Ризикованiсть операцiй вiдносно виду забезпечення i рiвня встановлених законом вiдрахувань при примусовому стягненнi боргу Забезпечення Середнiй рiвень вiдрахувань, передбачених законом при примусовому стягненнi боргу Найменший Депозитнi вклади, дорогоцiннi метали, гарантiя фiнансової установи Примусове стягнення практично не використовується, дiє механiзм позасудового (договiрного) врегулювання 3-5 % 13-15 % Інше рухоме майно Страхування кредиту Невиплата вiдшкодування не розповсюджене явище, хоча спiрнi ситуацiї можливi i вирiшуються в судовому порядку. Рiшенням суду страховика або зобов’язують здiйснити виплату в межах вiдповiдальностi, або звiльняють вiд неї. Надзвичайний 24-33% Вiдсутнє Пiдсумовуючи вищевикладене вiдзначимо, що в юридичному аспек-тi кредитно-забезпечувальнi вiдносини не врегульованi вiдповiдним чином, i, як наслiдок, банкiвськi установи змушенi для захисту власних економiчних iнтере-сiв здiйснювати непритаманнi їм функцiї, такi як посередництво при реалiзацiї застави, дослiдження кон’юнктури ринку тих чи iнших матерiальних цiнностей, здiйснення контролювання повноти та об’єктивностi заходiв суб’єктiв владних повноважень i залучених ними третiх сторiн, iнше. Необхiднiсть виконання заз-начених дiй пов'язана з недосконалiстю нормативної бази, недостатнiстю необ-хiдної правозастосовної практики та дiєвих засобiв впливу на учасникiв загаль-ного процесу управлiння проблемними кредитами, визначення рiвня вiдпо-вiдальностi кожного з них. Аналiз засобiв забезпечення виконання зобов’язань показав наявнiсть суттєвих проблем у цiй сферi, i для їх нiвелювання банкам необхiдно пристосовуватися до iснуючих умов, у противному випадку – пiдвищена вiрогiднiсть отримання збиткiв по операцiям, визнаним проблемними. У цьому випадку виникає проблема управлiння кредитним ризиком з метою мiнiмiзацiї ступеню його впливу на дiяльнiсть банку через iншi ризики. Власне кажучи, управлiння кредитним ризиком через заставно-забезпечувальну полiтику є також й iнструментом управлiння прибутковiстю й лiквiднiстю банку. Дане положення i обумовлює той факт, що кредитний ризик серед багатьох банкiвських ризикiв займає першорядне значення. Перспективними напрямками удосконалення засобiв керування кредит-ним ризиком через заставно-забезпечувальний механiзм виглядають процес незалежного експертного оцiнювання застави, визначення достатностi тiєї чи iншої форми забезпечення для гарантування повернення кредитiв, узагальнення досвiду дiяльностi банкiв по вирiшенню ситуацiй з проблемними кредитами. Список використаної лiтератури   1. ЗАКОН УКРАЇНИ „ Про оцiнку майна, майнових прав та професiйну оцiночну дiяльнiсть в Українi” //вiд 12 липня 2001 року N 2658-III 2. Методика оцiнки майна // Постанова Кабiнету Мiнiстрiв України вiд 10 грудня 2003 р. № 1891. 4. Банкiвськi операцiї: Пiдручник: - 3- тє видання, перероб., i доп. / За заг. ред. проф. А. М. Мороза. — К.: КНЕУ, 2008. — 608 с. 5. Гавва В. Н., Божко Є. А. Потенцiал пiдприємства: формування та оцiнювання, К. ЦНЛ, 2004, 224с. 6. Грошi та кредит: Пiдручник. – 4-те вид., перероб., i доп. / За заг. ред. проф. М. І. Савлука. — К.: КНЕУ, 2006. — 744 с. 7. Краснокутська Н. С. Потенцiал пiдприємства: формування та оцiнка: Навч. посiбник для студентiв вищих навч. закладiв, К. ЦНЛ, 2005, 352с. 8. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса) : Учебник / Под ред. В. И. Кошкина. – М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002. 9. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. 10. Попов Е. В. Рыночный потенциал предприятия, М, «Экономика»,2002 –559с. 11. Сосненко Л. С. Анализ экономического потенциала действующего предприятия. – М.: Экономическая литература, 2004. 12. Федонiн О. С., Рєпiна І. М., Олексюк О. Т. Потенцiал пiдприємства: формування та оцiнка: Навч. посiбник. - К.: КНЕУ, 2006. - 316 с. 13. Шевченко Р.І. Навчально-методичний посiбник для самостiйного вивчення дисциплiни «Кредитування i контроль», 2002. — 183 с.